증권회사의 부동산 투자 안전한가 검토해보자
증권사 부동산 조각투자
대세가 된 '부동산 조각투자'에 최근 증권사들이 손을 뻗고 있다. 증권사가 부동산 투자 계좌 관리를 맡는 형태로 협업하는 사례가 늘었다.
증권사는 투자자 관심이 높은 신사업에 뛰어들면서 외연 확대에 나선 것인데 우려의 목소리도 있다. 증권사가 끼어있긴 하지만 아직 신뢰가 담보되지 않은 서비스인 만큼 투자에 유의해야 한단 조언이다.
금융투자업계에 따르면 하나금융투자는 지난해 4월 부동산 조각투자 플랫폼 '루센트블록'과 계좌 관리 기관으로 MOU(업무협약)를 맺었다.
SK증권도 올초 부동산조각투자 플랫폼 '펀블'과 협업해 부동산 디지털 유동화 시스템을 구축한다고 밝혔다. 국내 최초 부동산 디지털증권 공모 상장에 성공한 카사코리아는 현재 한국투자증권 등과 협력을 모색하고 있는 것으로 알려졌다.
부동산 조각투자 플랫폼은 부동산 소유주가 거래소에 수익증권을 상장하면 일반투자자들이 스마트폰 앱을 통해 주식처럼 실시간으로 거래한다.
수익증권을 갖게 된 투자자는 부동산 지분 일부를 소유하게 되는만큼 임대료와 건물매각 시세차익에 따른 금액을 배당수익으로 갖게 되는 구조다.
여기서 증권사의 역할은 계좌를 관리하는 역할이다. 예를들어 고객이 플랫폼에서 DABS(부동산디지털수익증권)를 매매할 때 계좌 관리기관인 증권사가 DABS 거래를 고객 계좌에 실시간 반영하는 형태다. 증권사는 이 과정에서 고객을 확인하고 거래 내역을 투명하게 관리하는 역할을 맡는다.
현재 자본시장법에서는 부동산 기반 수익증권 발행이 불가능하지만 금융위원회가 루센트블록, 펀블, 카사코리아 등을 혁신금융서비스(샌드박스)로 지정해 관련 법적 규제를 한시적으로 면제해주고 있다.
카사코리아는 2019년 금융위 혁신금융서비스로 지정돼 지난해 연장 허가를 받았고 루센트블록과 펀블은 각각 지난해 4월과 5월에 혁신금융서비스로 지정됐다.
금융위에선 지난해 말 DABS가 증권의 성질이 강한만큼 신탁 관리 기관을 은행이 아닌 증권사로 지정하라고 권고하면서 향후 부동산 조각투자 플랫폼과 증권사들간 협업 사례가 더 늘어날 것으로 보인다.
일각에선 부동산 조각투자를 음악 저작권료 참여 청구권 거래 플랫폼인 '뮤직카우'와 비교한다. 부동산과 음악 저작권료 참여 청구권을 쪼개서 손쉽게 사고파는 형태가 유사하기 때문이다.
하지만 뮤직카우가 아직 금융당국의 통제 범위 밖에 있어 투자 위험도가 상대적으로 높은 반면 루센트블록, 펀블, 카사코리아 등은 어느 정도 안전성을 확보하고 있다. 루센트블록, 펀블 등은 증권사가 계좌관리기관을 맡아 수익증권 거래를 계좌에 기록하고 한국예탁결제원이 총량을 관리하는 방식이다.
또 혁신금융서비스로 지정됐다는 것 자체가 당국 시야에 있단 얘기다. 현재는 규제 예외를 인정하지만 향후 양성화되는 경우 신탁법과 자본시장법에 근거해 당국 감독 아래 있을 전망이다.
물론 국내 주식시장에 상장한 리츠(REITs·부동산투자회사) 등에 비해선 검증되지 않은 측면이 있다. 카사코리아가 2020년말 '역삼 런던빌' 이후 현재까지 3개 자산을 공모한 뒤 배당을 지급하고 있지만 루센트블록과 펀블은 이르면 3~4월 중에나 서비스를 시작할 예정이다.
신용상 한국금융연구원 금융리스크연구센터장은 "소비자 보호 차원에서 얼마나 신뢰할 수 있느냐가 중요한 문제"라며 "증권사들과의 결합이나 공시 강화 등을 통한 신뢰성 구축이 필요하고 또 수익성 있는 양질의 부동산 자산을 발굴도 필요하다"고 말했다.